رشد دلار به عنوان مهم‌ترین عامل جهش قیمت مسکن به‌خصوص از ابتدای سال عنوان می‌شود. اما حال که احتمال پیروزی بایدن در انتخابات امریکا دلار را در مسیر کاهشی قرار داده است، چه روندی پیش‌روی بازار مسکن قرار دارد؟
رخی تحلیل‌گران طبق شواهد آماری می‌گویند با کاهش یا ثبات نرخ ارز، معاملات مسکن کاهش خواهد یافت و شاهد وقوع رکود در بازار مسکن خواهیم بود اما علی فرنام، کارشناس اقتصادی بر این باور است که با کاهش نرخ ارز حتما بخش مسکن نیز با کاهش قیمت روبه‌رو خواهد شد، اما این کاهش قیمت نیازمند تحقق شرط و شروطی است.
اثر مستقیم کاهش نرخ ارز بر کاهش قیمت مسکن
فرنام درباره اثرگذاری مستقیم انتخابات امریکا بر قیمت مسکن می‌گوید: «انتخابات امریکا به‌صورت مستقیم از کانال نرخ ارز بر حوزه مسکن اثرگذار خواهد بود و به‌طور غیرمستقیم اگر نتیجه انتخابات به نفع دموکرات‌ها باشد و امکان برقراری مذاکره و در نهایت چشم‌انداز ثبات اقتصادی و سیاسی فراهم شود، حتما آرامش به بازار مسکن بازخواهد گشت و از التهابات آن کاسته خواهد شد.»او یادآور می‌شود: «کاهش نرخ ارز به‌طور مستقیم روی کاهش قیمت مسکن اثرگذار است، اما میزان اثر آن منوط به استمرار و دوام افت دلار خواهد بود. چشم‌انداز ثبات سیاسی و اقتصادی نیز حتما می‌تواند اثر کاهشی یا آرامش در بازار مسکن را به دنبال داشته باشد.»این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه شدت جهش ارزی در بازه ۱۳۹۹-۱۳۹۷ از چهار دوره قبل بیشتر بود، می‌گوید: «تحولاتی که در دو سال اخیر پس از جهش نرخ ارز داشتیم، با هیچ‌کدام از جهش‌های قبلی قیمت مسکن قابل قیاس نیست. در ایران حداقل چهار جهش قیمت مسکن پیش از جهش قیمت سال ۱۳۹۹-۱۳۹۷ تجربه کردیم که هیچ‌یک به‌شدت جهش پنجم در این بازه زمانی نبود. به نظر می‌رسد سهم حبابی بودن یا افزایش خارج از منطق این موج اخیر بیشتر از هر موج دیگری بوده که ماهیت آن عمدتا دلالی، سفته‌بازی و سوداگری بود.»او ادامه می‌دهد: «منطق آن است که معمولا در شرایطی که نرخ رشد اقتصادی منفی و شرایط اقتصادی، انقباضی است، تقاضای مسکن کاهش یافته، استطاعت خانوار کم شده و به‌شدت تقاضا دچار محدودیت شود. به لحاظ مولفه‌های کلان اقتصادی نیز در چنین شرایطی تقاضا برای کاربری‌های جانبی که بخشی از تقاضای ساخت‌وساز را به خود اختصاص می‌دهند نیز کاهش می‌یابد، اما شاهدیم که این بخش با افزایش روبه‌رو شده است. این بخش بدون هیچ‌گونه توجهی به تقاضا رشد کرده که به نظر می‌رسد بخش قابل توجهی از آن حبابی و ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه و دلالی بوده است. این موضوع در آمار نیز خود را نشان می‌دهد و سهم قابل توجه خرید و فروش در مناطق با رقم‌های غیرمصرفی را به خود اختصاص می‌دهد که در آمارهای ماهانه بانک مرکزی نیز قابل ردیابی است.»
روند سینوسی نرخ ارز، مسکن را به رکود می‌برد
فرنام در ادامه با بیان اینکه با کاهش نرخ ارز حتما انتظار می‌رود که بخش مسکن نیز با کاهش قیمت روبه‌رو شود، می‌افزاید: «اگر شرایط با ثبات بماند، یعنی کاهش نرخ ارز و ثبات اقتصادی دارای یک چشم‌انداز قابل اتکا و بلندمدت باشند و تکانه‌های سیاسی- اقتصادی بیرونی رخ ندهد، حتما بازار مسکن کاهش قابل توجهی را تجربه خواهد کرد. اما اگر نرخ ارز به‌صورت سینوسی و نوسانی باشد، یک کاهش مختصر در مسکن رخ می‌دهد و احتمال وقوع رکود در این بازار مطرح است. به نحوی‌که شرایط فروش مسکن سخت‌تر شده و دست خریدار واقعی و قدرت چانه‌زنی آنها افزایش می‌یابد.»این کارشناس اقتصادی برای توجیه این تحلیل، به یک تجربه در حوزه مسکن اشاره کرده و تصریح می‌کند: «در سال ۱۳۹۲ نیز با کاهش نرخ ارز، شاهد کاهش مختصر قیمت مسکن بودیم، هرچند ممکن است کاهش قیمت در آن مقطع چندان چشم‌گیر به نظر نرسد، اما نکته قابل توجه آن است که تقریبا تا چهار سال بعد از آن شاهد ثباب کم‌نظیری در قیمت مسکن به علت ثبات اقتصادی و ثبات در نرخ ارز بودیم. بنابراین پس از کاهش قیمت ابتدایی در بازار مسکن پس از افت دلار، اگر مولفه‌های کلان اقتصاد سیاسی به سمت آرامش و ثبات برود، حداقل تا چندین سال پیش‌بینی می‌شود که افزایش قیمت معناداری نداشته باشیم.»به گفته او، در ادامه این روند اعداد معاملات مصرفی خیلی منطقی‌تر خواهد شد و جو احساسی افزایش لحظه‌ای قیمت مسکن از بین می‌رود و تقاضای انباشته‌ای برای تغییر سرمایه‌ها شکل می‌گیرد. فرنام می‌افزاید: «زمینه‌هایی که سوداگران و دلالان مسکن بتوانند به التهاب بازار اضافه کنند، حتما از دست می‌رود و آنها نیز آغاز به خارج کردن سرمایه خود از بازار مسکن می‌کنند که در این حالت، نوسانات منفی بازار حذف شده و می‌توان انتظار داشت که بخشی از دور شدن آن از تقاضای مصرفی و استطاعت خرید مسکن را جبران کند.»
